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业主自治 真能让业主更幸福?
http://www.jxnews.com.cn    2008-04-14 01:38   来源: 大江网-江南都市报
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  今年2月,南昌市中寰广场北楼业主将服务了7年的中寰物业炒掉,实行了业主自治,业主与物业管理企业关系的争论又甚嚣尘上。两者本应是鱼与水的关系,为何如今变成水与火?究竟是什么引发了各地业主与物管企业的矛盾?实施业主自治,夺回管理权,是否是化解此种矛盾的一剂良药?

  【回顾】

  业主炒掉物管成立自治组织

  4月8日晚,作为南昌市中寰广场北楼业主委员会负责人的胡映峰,召开了业主委员参加的会议,就如何提高委员会账目管理透明度的问题进行商讨,待方案推出后将提交业主大会审核,会议一直开到晚上11时。胡映峰有三个身份:生意人、业主、业主委员会主任。他坦言,自从担任业主委员会主任以后就更加忙碌,常常要利用晚上的时间召开会议,商议物业管理方面的问题,其他的一些问题委员会已聘请了员工进行处理,“我是义务管理员”胡映峰如此定位。

  中寰广场北楼原来是有专门的物管企业——江西中寰物业管理有限公司,去年5月,开发商未经业主同意突然将小区会所转卖,业主们开始对开发商不信任,而中寰物业还存在收费账目不清、小区频遭盗窃等问题。业主对物业的不满逐步升级,最后有七成的业主同意撤换原来的物业公司。今年2月底,中寰物业最终同意办理移交工作,3月初,业委会开始实行业主自行管理大楼。

  “一切都是摸着石头过河,去房管局问也没有指导性意见,只能一边工作一边完善。”胡映峰告诉本报记者,在实际的运作过程中还是遇到了很多问题,首先是与开发商的沟通成难题,比如地下车库的产权问题,开发商认为是属于自己的,而业主不同意,开发商却不让业主取证等等。“沟通难只是最初步的问题,更为重要的是怎样提高物业管理账目的透明度。”对此,胡映峰显得有些迷惘,怎么让全体业主进行监督;收到的钱怎么用;怎么实施收支两条线;赢利后怎么分配,是降低物业管理费还是投入到维修基金中;如果亏本了又该怎么处理……看来,要实施业主自治并不容易,由于是个新鲜事物,没有可以借鉴的成功经验成为胡映峰最头疼的一个问题。这种业主自治模式是否能够成功,胡映峰也没有把握,但表示目前运作良好,并强调一两个月后可能会有一个较为完善的方案出台。

  【分析】

  体制缺位是矛盾的根本原因

  业主自治似乎是业主们的一种无奈选择。其实,业主与物业管理企业之间的矛盾在全国各地都有上演,或是物管的保安殴打业主,或是业主拒不交纳物业管理费,本应共生共荣,为何剑拔弩张。省社科院经济研究所所长麻智辉认为,最根本的原因是体制上的缺位。

  体制的缺失是矛盾的根本点

  麻智辉认为,选择业主自治固然是新形式下的一种模式,但在现有的条件下,并非是一剂“药到病除”的良药。在计划经济转向市场经济之下,房屋的产权归业主所有,出现了住宅小区,业主需要服务,此时企业化的住宅物业管理,即业主共同花钱请专业管家的模式,应该是一种主要的、更有效和更经济的现代管理模式。但在这种现代管理模式下,却爆发大量业主与物管企业的矛盾,其中的根本原因是缺乏体制性的保障,即法规的不完善,从而缺乏指导和约束。随着《物权法》的出台,百姓维护物权的意识提高,出现了很多新的现象,这对政府管理部门而言也是新事物,没有相应的指导性或者引导性的政策。如同业主自治,目前就我省而言还没有成功的先例,大家都需要去摸索,能否成功需要时间的检验。在今年的全国两会上,有人大代表提出了出台《住宅法》的建议,正是为了从体制上进一步完善。

  “业主精神”不完善是矛盾激化点

  在物管企业必须树立从“管理”到“服务”的意识,把业主视为“上帝”的同时,现在的“业主精神”也需要重新考量。“业主精神”即业主应有的素质,包括业主的维权意识和市场购买意识。业主对小区公共事务和财产的自治力或自治精神不足,事不关己,高高挂起;而一旦涉及个人利益则维权力过强,事已关己,高高跳起,或者不当“出头鸟”,只要摆平了大家一起能沾光,使得业主们成为一盘散沙,业主委员会的地位也非常尴尬。甚至一些小区让业主自荐当“业主委员会”委员,自荐者可谓凤毛麟角,被推上的也唯恐躲之不及。在这种背景下,奢谈担当日常繁杂物管的“业主自治”,大概只是一个美好的愿望。此外,在市场经济条件下,不能把物管当作以前国营单位的“后勤”,业主是以钱购买服务,物管是企业需要赢利提供服务。但是,从目前来看,住户交纳维修基金的缺口仍很大,业主一旦有所不满,表现的唯一方式就是不交钱或堵门等“激烈措施”,而拒交物管费的最直接受害者就是以此养家的物管保安、保洁和水电工等,多数矛盾激化由此而来。

  麻智辉还指出,业主自行管理要向业主收费,然后聘请保安、垃圾清运等人员,对其直接支付劳务费,这经济如何管理?是否要上税?利润和亏损如何?如果做得太像一个企业,那与找“管家”有多大区别。

  【解决】

  用法规和政策调控物业市场化

  住宅物业管理只有十几年的历史,在由传统房管发展为专业化、企业化和一体化的招投标现代物业管理模式的过程中,出现一些矛盾,需要磨合,这很正常,关键在于如何探索出解决之道。作为既是城市研究方面又是经济领域研究的专家,麻智辉认为物业公司作为企业,追逐利益的最大化是其天然心理和动力,不可能从物业组织的改良上寻找解决冲突的药方,既不能因物业市场化,政府就撒手不管,也不能因市场化有些问题,又打包退回政府管理或业主自治,关键是要在体制源头的改进中激活业委会的权力,用法规和政策调控物业市场化。

  物管、业委会应归不同机构管理

  麻智辉认为,行业监管与业主自治在管理上存在一定冲突。业主委员会是一种典型的居民自治模式,一些监管部门,如身为物业公司管理机构的房管部门,往往过于强调监管而忽略自治,在行使监管时忽略服务。监管部门更多的是管理代言人,追求的是行业问题的缺陷减少,而非简单的居民利益问题。在监管行为的实施上,业委会的发起与组织常常由物管公司代为行事,这当然很难将物业公司利益与业主权利剥离。要解决这个问题,得将行业监管与居民自治在管理源头上分离。比如将物业服务的行业管理归于行业管理部门,将业委会的组织和业主权利保护与实现的责任作为一种居民自治事务交由民政部门指导。这样做,至少在权利代表面的分离和权力牵制与制衡上起到一定的作用。

  设计促使业主行使权利的体制

  物管企业作为一种组织化很强的商业企业行使自己的权利是自然的,但业委会的参与者相对分散,在一定程度上属于组织化的弱势群体,这就需要在体制上有更多安排和更为详细的公共服务行为。比如业委会成立和组织的申报程序不要过于复杂、业委会主要人员的时间成本要能得到一定标准的补偿性支付等等。要适当降低解雇物管公司的门槛,如香港特区政府规定物业拥有人只需在拥有业权份数20%的业主同意下,在业主大会上就可以投票,解雇其公契经理人。这在一定程度上可以提高业主参与管理的积极性和降低他们参与的成本。业主权利行使的责任要进一步明确与强化,要在法律上充分说明业主放弃权利的后果和权利填补方式。在业委会缺失的情况下,业主权利不能落空,应该由社区组织或者上一个层次的业主公共组织作为公共服务提供方在一定程度上代为表达业主诉求等等。

  □文/图记者郭宁

编辑: 舒晓露
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