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减少土地供应 南昌楼市如何变局?
释放去库存积极信号 养老、旅游地产发展空间巨大 今年将对库存过大的城镇减少或停止商住供地
中国江西网-江南都市报 2016-02-22 05:27:45  来源:中国江西网-江南都市报  编辑:王世强  作者:

  春节假期一过,我省下发了去库存20条,其中包括继续严控商品房开发用地供应,防止土地过量投放,从源头上减少房地产库存。据统计,去年南昌市商品房土地供应量为4343.4亩,比上年计划的5516亩,同比下降21.8%,为近5年来新低。不过,截至2015年末,南昌市区商品房库存面积仍有793.37万平方米,其中非住宅库存去化周期为49.4个月,住宅库存去化周期为6.7个月。

  严控土地供应后,南昌楼市将会面临怎样的变局?政府部门又该如何落实监管?本期江南新视野邀相关部门和房地产行业专家进行探讨。

  楼市现状

  南昌商住用地供应为近5年新低 非住宅库存去化周期为49个月

  据了解,2014年以来,南昌市房地产市场运行总体平稳,但写字楼、商业用房等非住宅结构性库存居高不下。

  为了减少房地产库存,去年南昌总体供地量减少近1.4万亩,同比下降32.8%。南昌市2015年度国有建设用地供应计划表显示,去年南昌市商品房土地供应量为4343.4亩,比上年计划的5516亩,同比下降21.8%,为近5年来新低。经开区、青山湖区、青云谱区以及东湖区减少较多,高新区则有所增加。

  同时,为增加住房建设用地,特别是保障性住房用地供应,稳定房地产市场预期,南昌土地供应将重点保障并优先供应棚改房、保障性住房和自住性中小套型普通商品房用地,上述“三类”用地的供应量,占住宅用地供应总量的78.9%。

  然而,截至2015年末,南昌市区商品房库存面积仍有793.37万平方米,其中非住宅库存面积为464.43万平方米,同比增长21.5%,去化周期为49.4个月,非住宅库存面积占总库存面积的58.5%,而住宅库存去化周期为6.7个月。

  业界声音

  “不控制土地供应,去库存就是一句空话”

  省房地产业协会秘书长李锋表示,长期以来,一些地方政府过度依赖土地财政,土地过量投放,是造成目前房地产去库存压力大的重要原因之一。严控商品房开发用地供应,把握土地供应节奏,对于从源头上减少房地产库存是有积极作用的。

  “现在都在谈供给侧改革,土地供应当然也需要改革。如果不把土地供应控制住,去库存只能是一句空话。”李锋坦言,如今房地产开发成本很高,再加上本身的去库存压力很大,企业在拿地前都会再三掂量,即便地方政府想保持以往的土地供应量,房地产开发企业也不一定有积极性去承接,地价也卖不起来,因此我省提出严格控制土地供应,更多的是释放了房地产去库存的积极信号和决心。

  江西慧联置业有限责任公司副总经理王忠也表示,政府当前严控商品房开发用地供应,把握土地供应节奏,对房地产行业来说是好事。“如果供应量太多,库存会继续加大,即便开发商降价,房子也卖不出去,最终只会造成恶性循环。”王忠说,土地供应节奏的把握,对房地产市场影响非常大。以南昌为例,最近几年商品房开发用地供应趋于平稳,因此南昌住宅只需要6个月左右便可去库存,基本上没什么压力。但在一些土地供应严重过剩的县市,去库存压力就非常大。

  “预计今年南昌房价稳中有升的概率较大”

  有不少尚未买房的市民担心,随着政府严控土地供应的力度不断加大,未来市场上的房源将不断减少,再加上我省居民家庭购首套房首付比例下调、住房公积金贷款条件放宽等政策,今后房价可能会迎来快速上涨。

  “通过严控土地供应,有助于稳定房价,但房价不可能快速上涨。”李锋表示,房地产业经过此前较长时间的“黄金期”发展以后,很多人的住房条件已经大幅改善,市场上的“刚需”减少,再加上消费者更加理性,目前房价已经不具备快速上涨的市场基础。

  同时,李锋指出,我省大部分县市的房价其实并不高,随着土地成本、人工成本的上升,我省房地产企业的利润已经很薄了,但谁都不会做亏本的买卖,因此房价也没有大幅下滑的空间。

  王忠表示,房价的走势取决于市场供求关系,去年,红谷滩新区部分区域房价每平方米平均比2014年上涨了1000元。今年,股市等投资渠道并不稳定,市场上的资金会更多进入房地产市场,优质住宅的投资价值会进一步凸显,预计南昌房价继续稳中有升的概率较大,但上升幅度有限,不可能像10年前那样快速上涨。

  “江西养老地产、旅游地产发展空间巨大”

  我省此次助力楼市去库存的20条举措中提到,房地产供应明显偏多或在建房地产用地规模过大的市、县,可按规定程序调整土地用途、规划条件,引导未开发房地产用地转型,用于国家支持的新兴产业、养老产业、文化产业、体育产业等项目的开发建设。

  今后,我省开发商是否会发力养老地产、旅游地产?

  李锋表示,江西旅游资源非常丰富,旅游地产有不小的发展空间。此外,我省已经进入老龄化社会,未来养老地产的需求会不断扩大。不过,目前我省房地产开发企业做旅游地产和养老地产的不多,特别成功的案例更是屈指可数。

  “发展旅游、养老地产,激发有效需求,一方面仍需要消费观念转变,另一方面也需要企业在项目开发、宣传上下工夫。”李锋表示,今后越大的城市越需要养老地产。

  王忠认为,江西具备发展旅游地产和养老地产的条件,未来发展旅游地产和养老地产也是房地产开发企业转型的一个方向,可以说空间巨大,但究竟能不能做得起来,关键还要看产品是否有特点、服务是否精细、配套是否完善。“养老地产、旅游地产项目的内容很重要,如果只是玩概念是不可能成功的, 一定要有创新,有跨界思维。”王忠说。

  部门对策

  对库存过大的城镇减少或停止商住供地

  在严控土地供应去库存方面,相关部门将如何落实和监管?

  “今年,中央将供给侧结构性改革确定为经济工作的主题,我们将全力围绕去库存攻坚。”省国土资源厅相关负责人介绍,一方面要实行有保有压的用地政策,严格落实供地目录,严把土地供应关口,坚决控制新增产能项目供应,遏制产能严重过剩行业盲目扩张,对煤炭、钢铁、水泥新上项目原则上不得供地;另一方面,对房地产库存过大的城镇要减少或停止商品住宅供地。

  同时,重点保障民生工程、重大基础设施和新兴产业工业项目用地,支持中心镇、镇村联动建设用地。今年,我省下达到县(市、区)的年度新增建设用地计划应不少于20%用于中心镇建设;城乡建设用地增减挂钩周转指标主要用于镇村联动、新农村建设。对节约集约用地考核排名前三位的设区市局,给予一定的新增建设用地计划指标奖励。

  今年开发土地利用管理动态监测平台

  上述负责人表示,经过近几年的土地开发,我省可用于土地开发的后备资源越来越少,占补平衡矛盾加剧。同时,一些地方存在重数量轻质量的现象,节约集约用地水平亟待提高。新增国有建设用地供应和利用情况相关台账显示,我省2008年-2014年新增国有建设用地的批而未用率还较高,各类园区的节约集约用地水平仍然偏低,少数地方粗放用地行为仍然存在,闲置土地处置和低效用地再开发任务依然较重。

  为此,他建议,要更加注重资源的有效供给,创新企业用地模式,大力推行工业用地先租后让、租让结合、分期供地、弹性出让等方式,鼓励长期租赁,降低企业用地成本;大力推广工业地产、多层标准厂房建设等节地技术和节地模式。

  据透露,依托全省国土资源“一张图”,今年将开发建设江西省土地利用管理动态监测平台,建立全省土地利用数据库和动态台账,实现对全省新增国有建设用地的动态监管。继续开展全省土地供地率、利用率考核,积极推进闲置土地、低效用地的开发利用。

  文/江南都市报记者陈文秀 廖济堂 实习生陈灿

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