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岁末楼市开始“救市”了吗?
江南都市报 2019-11-15 05:03:50  来源:中国江西网-江南都市报  编辑:兆明  作者:胡江

文/胡江

    前不久楼市之中南京六合和天津人才政策接连刷屏,接着三亚也推出了它的人才政策,这都让最严楼市调控撕开了一道大口子。

    而11月4日,马鞍山住房和城乡建设局发布通知:“规定新备案商品房售价不得低于备案价格10%”。

    11月11日起,深圳将不再按照以前各区的豪宅线标准征收增值税。新的征收标准为建筑面积144平米以下,小区容积率高于1.0的住宅,满两年免征增值税。

    2019年楼市被称为史上调控次数最多的年份,但岁末的种种举措分明是在挽救下行楼市,楼市之中的“救市”真的来了吗?楼市之中的如何表现才会引来“救市”呢?

    楼市库存增多

    易居房地产研究院发布的2019年三季度上市房企存货研究报告显示,在三季度受监测的20家房企中,存货去化周期为13.6个月,环比增长4.6%,同比增长8.7%,延续了去化周期上行趋势。这20家规模房企的库存,已经接近3万亿元。

    目前来看,库压力较大的城市高度集中在东北三省,除了东北,河南、安徽、山西、四川在内的中西部省份,多个地市和县城,在过去几年里经历了“去库存-再次积压”的过程。

    在2015-2017年,卖不出去的房子,可以靠拆迁户们消化,拿着钱把城里的售楼部一扫而光,现在棚改货币化没了,多出来的3万亿库存,就是年底开发商打折降价的“催化剂”。

    11月6日,据杭州日报微博报道,杭州的二手房挂牌量突破10万套。今年下半年以来,杭州二手房市场就呈现出疲软的状态,6月份开始二手房的成交量就在不断下滑,5个月的二手房成交量分别是7942/7922/6739/6098/4601套。

    土地开始流拍

    近日,中指研究院发布报告称,1-10月40城土地出让金同比减少0.5%,2019年初以来同比首次转负。据统计,10月份300城土地出让金2869亿元同比减少28%,流标数量近50宗创年内新高。据统计,今年前三季度,全国300个城市共流拍446宗住宅用地,总规划建筑面积5645万平方米,约是2019年全年流拍地块总规划建筑面积的1.8倍。

    从流拍占比来看,三季度流拍面积占总推出面积的比重为9.3%,达近年来的最高值。同时,零溢价成交地块增多,三季度全国住宅用地零溢价成交地块占总成交宗数的比重为59.2%,较二季度提升6.0%。”

    11月11日,南昌市广州路两宗地块原本当天出让,但由于无人出价,地块流拍了!从规划看,拿地条件其实并不严格,两宗地总体量239141方,除去8.3万方的商业商务建筑,还剩余156141方的住宅体量。宗地毛坯限价为12080/㎡。而前不久青山湖西岸大型商住用地土拍下线,几项指标调整后又将于本月15日又将进行重新竞拍,其是否也将流拍不得而知。

    “救市”是否来临

    从几个城市通过人才新政来突破楼市调控的试探,似乎效果还不错。抢人才是全国各个城市大力提倡的举措,通过这项新政既可以抢到人才,又可以让城市人口增加利于楼市,可谓是“一箭双雕”。

    而深圳近期通过提高普通住宅的设定价来达到减税目的,其利于楼市恢复信心,当然也更有利于刚需购房者购买二手房,享受减税后的政策“红利”。

    所以从以上这几项政策来分析,如果仅认为这就是楼市“救市”,那么也有点太过于乐观了。

    在房住不炒,不以房地产作为短期刺激经济,还有“稳地价”、“稳房价”、“稳预期”的总体方针之下,各个城市也只能玩些小动作,哪个城市也不敢突破限价、限购的红线。

    结语:“楼市库存增加、土地连续流拍都是楼市进入下降期的标志。2019的楼市年初一片萧条气氛,开发商不敢拿地,土地市场四处流拍,全国楼盘平均去化率甚至跌破了20%。到了3-5月份,又出现了“所谓”的小阳春,房贷利率下降、房企融资环境宽松,地王随之产生。转折点在7月份,房贷利率重回高位,房企融资规模大幅下降,而“金九银十”市场惨淡,打折优惠降价成楼市常态。

    楼市调控一紧就跌,一松就涨。十几年的楼市走势形态,让购房者也是有诸多担心,既怕在高位上站岗,又怕踏空错失购房时机。此次的楼市调控短期内不可能松绑,几个城市的一些小手段也只能解下渴,楼市最终还将迎来一个长期的横盘期,大涨与大跌确实都不太可能。让刚需购房者享受些红利,严厉打击炒房者,也将是各个城市的主流调控思想。

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